Luật Tranh chấp đất đai quy định khung pháp lý để giải quyết các tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất cập. Một trong số đó là nó không cung cấp hướng dẫn cụ thể về cách giải quyết tranh chấp. Điều này để lại chỗ cho sự mơ hồ và nhầm lẫn giữa các đương sự cũng như nhân viên tòa án.
Hòa giải tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2013
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2013
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Bất cập trong giải quyết tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2013
Về quy định hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai
Khi tranh chấp đất đai xảy ra, việc hòa giải tranh chấp gắn với 2 hình thức gồm: hòa giải ngoài tố tụng (tại ủy ban nhân dân cấp xã) và hòa giải trong tố tụng (hòa giải tại tòa án).
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trong trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Như vậy, với quy định này thì khi có tranh chấp đất đai bắt buộc phải trải qua giai đoạn hòa giải, và khi các bên không tự hòa giải được với nhau thì phải nộp đơn yêu cầu ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải.
Quy định này trên thực tế gặp khó khăn, bất cập ở những địa phương không có đơn vị hành chính cấp xã (những đơn vị huyện đảo đặc thù như huyện Côn Đảo của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; huyện Cồn Cỏ của tỉnh Quảng Trị; huyện Bạch Long Vĩ của thành phố Hải Phòng). Ở những địa phương này, khi xảy ra tranh chấp đất đai thì việc hòa giải sẽ gặp khó khăn trong việc xác định cơ quan hòa giải và cơ sở pháp lý để hòa giải, dẫn đến khó khăn cho việc gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai sau đó[1].
Theo quy định, hòa giải ở cơ sở là một thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai, kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc không thành của ủy ban nhân dân cấp xã. Trên thực tế xảy ra tình trạng, khi cơ quan này mời các bên để hòa giải nhưng phía bị đơn không đến (mặc dù đã được tống đạt giấy mời hợp lệ), dẫn đến việc ủy ban nhân dân cấp xã không thể tiến hành hòa giải được, trong biên bản hòa giải cũng không thể có chữ ký của bị đơn, ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản không hòa giải được. Trong trường hợp này, Luật Đất đai hiện hành không đề cập đến loại tài liệu (biên bản) được coi là cơ sở để tòa án căn cứ vào đó để thụ lý giải quyết các tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự.
Đây là vấn đề cần phải được hướng dẫn một cách cụ thể trong thời gian tới để việc áp dụng pháp luật đất đai được thực hiện một cách thống nhất. Ngoài ra, kết quả hòa giải thành tại ủy ban nhân dân cấp xã không có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên đương sự nên trên thực tế xảy ra tình trạng sau khi ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải thành xong mà các bên không thực hiện thì phải xử lý như thế nào, các bên đương sự cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình[2]. Tranh chấp đất đai, nhất là tranh chấp về quyền sử dụng đất, về mặt bản chất là tranh chấp dân sự.
Vì vậy, cần thiết phải tôn trọng ý chí, sự thỏa thuận của các bên nếu sự thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội, nhất là các nội dung thỏa thuận mà các bên đã thống nhất, được biên bản hòa giải thành của ủy ban nhân dân cấp xã ghi nhận. Các vấn đề này cần được quy định rõ hơn trong Luật Đất đai.
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định, tòa án với tư cách là cơ quan xét xử, có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự theo quy định của Bộ luật này, là một chế định bắt buộc trong thủ tục tố tụng dân sự, tạo cơ hội cho các bên tranh chấp thương lượng, giải quyết với nhau mà không cần phải để tòa án phân định xét xử.
Theo thống kê của Tòa án nhân dân Tối cao và các cơ quan hữu quan, hòa giải trong tố tụng đã thể hiện được vai trò của mình trong việc giải quyết các xung đột về quyền và lợi ích của các chủ thể liên quan, đồng thời chấm dứt quá trình tố tụng kéo dài và hạn chế những thiệt hại không đáng có[3]. Đối với tranh chấp đất đai thì việc hòa giải tại tòa án mang ý nghĩa tích cực, hạn chế được tình trạng án sai.
Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, sau khi hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã mà hòa giải không thành, không hòa giải được thì nếu đất tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì tòa án sẽ thụ lý giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Nếu đất đai không có giấy tờ nào nêu trên thì các bên tranh chấp được lựa chọn giải quyết tranh chấp bằng tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trên.
Việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho tòa án khi loại đất tranh chấp mà các bên chưa có bất cứ loại giấy tờ gì là đã trao vượt quá chức năng, thẩm quyền của tòa án, chưa cần đánh giá về hiệu quả giải quyết tranh chấp. Từ chỗ, tòa án chỉ có quyền xác định ai là người có quyền dân sự đang bị người khác tranh chấp, nay với quy định như trên, tòa án lại có thêm quyền xác định ai được quyền sử dụng đất chưa có căn cứ pháp luật, chưa được công nhận về pháp lý mà vốn dĩ thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước.
Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự thì chỉ những tài sản đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của một chủ thể, nay có chủ thể khác xâm phạm, tranh chấp thì tòa án căn cứ vào tài liệu chứng cứ để xác định thực chất tài sản đó là của chủ thể nào thì công nhận cho chủ thể đó, buộc bên đang chiếm hữu bất hợp pháp phải trả lại tài sản cho bên có quyền. Tòa án không có thẩm quyền xác định tài sản tranh chấp (đất đai) cho bất cứ chủ thể nào khi đất đai chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chủ thể đó sử dụng[4]. Việc giao thẩm quyền giải quyết cho tòa án trong trường hợp này là không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của tòa án, là trái quy định Hiến pháp và mâu thuẫn với chính quy định của Luật Đất đai về tính thống nhất trong quản lý đất đai.
Về hoạt động phối hợp trong giải quyết tranh chấp đất đai
Tòa án với chức năng xét xử chuyên biệt, với ưu thế về đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn về luật song hiệu quả giải quyết tranh chấp của tòa án lại phụ thuộc rất nhiều vào hoạt động phối hợp xác minh, cung cấp thông tin của cơ quan quản lý đất đai.
Qua thực tiễn xét xử cho thấy, việc phối hợp giữa tòa án với các cơ quan hành chính thường chưa thực sự hiệu quả. Theo Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đương sự phải có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ chứng cứ cho tòa án nhưng trên thực tế quy định này gặp nhiều bất cập. Các cơ quan hành chính nhà nước là nơi nắm giữ những tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ việc tranh chấp nhưng nhiều khi cán bộ các cơ quan này thiếu sự hợp tác trong việc cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của đương sự, tòa án.
Ngoài ra, việc phối hợp trong quá trình xác minh thu thập, đánh giá chứng cứ, định giá quyền sử dụng đất giữa các cơ quan cũng chưa thực sự chặt chẽ. Có những trường hợp cơ quan quản lý đất đai cung cấp thiếu thông tin, chậm trễ cung cấp thông tin gây khó khăn cho quá trình giải quyết tranh chấp. Đó chính là những nguyên nhân làm cho việc giải quyết vụ án bị kéo dài. Đây là vấn đề cần được Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung để tăng cường hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay.
Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/banan/tin-tuc/thuc-trang-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-va-kien-nghi-sua-doi-bo-sung-luat-dat-dai-2013-5570
