Pháp lý dự án là những hồ sơ, giấy tờ một dự án cần phải có theo đúng quy định luật Việt Nam, được cấp bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
các bước trong quy trình pháp lý dự án cần phải thực hiện bao gồm 5 bước chính sau đây:
- Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”
- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
- Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Thực hiện việc đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp nhận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng. Sau đó tiến hành khởi công xây dựng các công trình trong dự án đã được phê duyệt.
- Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thực tế, quy trình pháp lý dự án không bắt buộc phải thực hiện theo trình tự các bước như trên. Tuy nhiên, hầu hết dự án phải đảm bảo được các yếu tố này thì mới được công nhận đầy đủ pháp lý theo quy định pháp luật. Trước khi thực hiện, chủ đầu tư nên tham vấn pháp lý từ cơ quan chức năng có thẩm quyền, các luật sư hay chuyên gia pháp lý bất động sản để nắm rõ được thủ tục này hơn. Mục đích cuối cùng là đảm bảo cho dự án được triển khai một cách nhanh chóng, thuận tiện.
Cách kiểm tra tính pháp lý của dự án
Với những người thiếu kinh nghiệm, đặc biệt là những người lần đầu mua dự án bất động sản, việc kiểm tra tính pháp lý của dự án sẽ có những khó khăn. Dưới đây, Pháp lý giải pháp tài chính sẽ bật mí một số cách kiểm tra hiệu quả dành cho bạn.
a)Kiểm tra giấy thông hành của dự án
Pháp luật ràng buộc 2 điều kiện với chủ dự án để bảo hộ người tiêu dùng khi mua bất động sản hình thành trong tương lai:
-Thông báo đủ điều kiện thực hiện bán sản phẩm do Sở xây dựng cấp theo quy định. Văn bản này công nhận dự án đã hoàn tất về hồ sơ pháp lý cũng như hoàn thiện móng. Theo đó, dự án được cấp giấy đã hợp pháp để chủ đầu tư thực hiện huy động vốn.
-Giấy chứng nhận bảo lãnh từ phía ngân hàng. Giấy tờ này giúp khách hàng được đảm bảo nếu chủ đầu tư xảy ra vấn đề rủi ro. Theo đó, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm bồi thường thay. Giấy tờ này chứng minh dự án đã được tổ chức tín dụng chuyên nghiệp kiểm định, sàng lọc chặt chẽ về pháp lý.
b)Soi pháp lý bằng hình thức vay mua nhà
Vay mua nhà không chỉ hỗ trợ về tài chính mà còn giúp “soi” pháp lý dự án chuẩn xác. Đây là cách đơn giản và đảm bảo tính chính xác cao.
Khi thực hiện vay, ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý và an toàn của dự án. Bằng các nghiệp vụ chuyên nghiệp và bài bản, vấn đề này sẽ được rà soát kỹ càng.
Tất cả các dự án không ổn về pháp lý sẽ không được thực hiện vay vốn để hạn chế nợ xấu. Do đó, bạn sẽ kiểm tra được dự án mà không mất quá nhiều công sức, thời gian.
Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án
Thứ 1, Tìm hiểu tư cách pháp lý của đơn vị chào bán
Trên thực tế có rất nhiều đơn vị môi giới chào bán đất nền, ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng nhưng họ không có tư cách pháp lý. Chỉ có chủ đất (cá nhân hoặc doanh nghiệp) – người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nền và thu tiền hoặc người được chủ đất ủy quyền hợp pháp (công chứng). Như vậy nếu bạn không tìm hiểu kỹ và lỡ ký hợp đồng, trả tiền cho người không phải là chủ đất thì bạn đã vào thế “đuổi bắt vịt trời”.
Thứ 2, Tìm hiểu quy hoạch và hạ tầng của thửa đất phân lô bán nền
Thường thì chủ đất có lô đất lớn muốn tách thành nhiều thửa nhỏ để bán được giá cao. Nhưng để được phép tách thửa thì phải đảm bảo điều kiện về kết nối hạ tầng (đường, điện, nước) và quy hoạch của thửa đất đó. Nhiều thửa đất hiện trạng đang là đất trồng cây lâu năm, đất vườn, thậm chí đất lúa hoặc nuôi trồng thủy sản cũng được phân lô và chào bán. Nhưng mấu chốt là thửa đất đó thuộc quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, hay khu dân cư chỉnh trang thì sẽ được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở (lên thổ cư). Ngược lại, dù thửa đất đó đang là đất ở ghi trong sổ đỏ nhưng quy hoạch là mở đường hoặc công viên cây xanh…thì cũng không được phép phân lô bán nền. Tóm lại, chỉ khi bạn có thông tin quy hoạch chính xác thửa đất đó đủ điều kiện được phép phân lô bán nền (đất ở) thì hãy quyết định đầu tư.
Thứ 3, Tìm hiểu nội dung Hợp đồng mẫu trước khi đặt cọc
Quy trình thông thường của mua bán đất nền gồm 03 bước như sau:
Bước 1: Đơn vị môi giới chào bán và nhận đặt cọc của khách hàng.
Thông thường khu đất lúc này còn đang là đất trống chưa có hạ tầng (đường, điện, nước) nhưng các môi giới có những sơ đồ thửa phân lô rất hấp dẫn, hứa hẹn thời hạn rất ngắn (4-6 tháng) là xong hạ tầng và ra công chứng để người mua yên tâm xuống cọc. Hợp đồng đặt cọc thường rất sơ sài, thường là: vị trí, diện tích, giá lô đất và nếu khách hàng không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc.
Bước 2: Khách hàng ký Hợp đồng mua bán đất nền với chủ đất.
Hầu hết các chủ đất dùng chiêu thu tiền trước của khách hàng để làm hạ tầng, nộp tiền thuế đất, lệ phí…nên ngay khi ký hợp đồng thì khách hàng phải nộp khoảng 30 – 50% giá lô đất. Điều đáng nói nhất ở bước này là nội dung hợp đồng ký với chủ đất là như thế nào? Ví dụ: khi nào (ngày…/…/….) thì tiến hành công chứng sang nhượng đất nền, trường hợp không thực hiện được thủ tục tách thửa đúng hạn? hoặc khi dự án không được cấp phép thì tiền đã nộp của khách hàng được xử lý thế nào (tiền gốc, tiền lãi, tiền phạt)?
Bước 3: Tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng.
Khi khu đất đã hoàn thành hạ tầng, được tách sổ (có sổ đỏ riêng từng nền) thì khách hàng và chủ đất sẽ tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng. Sau đó thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên sổ đỏ cho khách hàng. Trên thực tế nếu thực hiện được bước 3 này thì quyền lợi của khách hàng đã được bảo đảm.
